“限房价、竞地价”看着眼熟，到底是啥意思？

自2019年9·30政策后，限房价、竞地价的出让方式几乎成为了北京住宅土拍市场的主流。2019年起截止到9月8日，北京已成交29宗“限房价、竞地价”地块。而不难发现，正在挂牌的住宅用地也同样采用了这种出让方式。

一、“限房价、竞地价”是怎么个出让法？

土地出让大家并不陌生，而不时见诸报端的 “限房价、竞地价”到底是怎么个出让法？

其实不难理解。“限房价、竞地价”这种土地竞买方式是指在拍地之初即对项目的销售均价进行限制，开发企业向上竞地价，向下竞房价，当所报地价达到合理上限时，开发企业将竞企业自持商品住房面积，最终取得土地开发权。

一般来说，“限房价、竞地价”地块在出让时会在竞买规则中做出下面几点的限制。

▶限定商品住房销售价格

通过限制项目未来的销售价格，以确保刚需购房者有房可买，也买得起房。而且为了保证中低价位、中小套型住房的供应，不少地块在限价的同时，还规定必须有70%的部分建设为90㎡以内的中小户型，即我们通常说的“7090”政策。

▶设定土地合理上限价格

当企业竞买报价达到土地合理上限价格时，就不再接受企业的更高报价啦，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例的程序。

▶预设企业自持商品住房面积比例

一般会预设现场竞报企业的自持面积比例，当达到设定的比例时，将转入高标准商品住宅建设方案的投报。 

那么，什么叫企业自持商品房面积？

企业自持商品房面积是指通过“限房价 竞地价”方式竞拍土地使用权时，当房地产开发企业的土地报价达到竞价上限后，就要开始竞企业自持商品房面积。

2019年4月，北京京建发〔2019〕145号文件对企业自持商品房做出了下面的规定：

全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。引用：京建发〔2019〕145号文件第三条

企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。引用：京建发〔2019〕145号文件第四条

出租前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。引用：第京建发〔2019〕145号文件七条

禁止企业“以租代售”或通过其他方式变相销售。引用：京建发〔2019〕145号文件第九条

举个例子，2019年9月7日成交的一宗朝阳区孙河乡经营用地，该地块采用“限房价、竞地价”的交易方式，其中的商品住宅用地，出让文件中明确规定，将来建设的商品住房销售均价不超过68245元/平方米，最高销售单价不得超过71657元/平方米。而且，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的36%。

▲北京规土委网站公布的孙河乡地块出让的基本信息

二、“限房价、竞地价”怎么发展的？

接着来说“限房价、竞地价”，这种供地模式可以说是北京首创的。

• 2010年4月16日，为了抑制地价和房价的过快增长，北京开始试点“限房价、竞地价”的土地竞买方式。当年5月，首个“限房价、竞地价”项目房山区长阳镇起步区6号地被中国铁建房地产集团有限公司拍下。

• 此后，无论是2011年的“京十五条”，还是2013年的“京十九条”，都提到要完善“限房价、竞地价”的土地供应方式，保证中低价位、中小套型的住房供应。

• 2019年9月30日,北京发布京政办发[2019]46号文件，要求强化“控地价、限房价”的土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。

9·30新政后，北京“限房价、竞地价”的出让方式渐渐成为住宅用地供应的主流方式。而且在“自住型商品房”的基础上，2019年推出“共有产权住房”，也将土地出让方式限制为“限房价、竞地价”。不仅如此，湖南、安徽、浙江也都纷纷开始试水。

总体来说，“限房价、竞地价”针对的是中端住宅商品房刚需市场，是从供给侧出发采取的稳定和平衡房地产市场的一种出让方式，确保刚需购房者有房买且买得起。

资料来源：新华网

国办发〔2019〕39号

京政办发[2019]46号

京建发〔2019〕145号